Défaut de paiement du fermage : une procédure longue et rigoureuse
Mon beau-frère est fermier d’une surface de terre agricole, propriété de mon épouse. Il y a trois ans qu’il ne paye pas le fermage, lequel a été réglé la première année après la succession par l’intermédiaire de son notaire. Nous avons fait des courriers au notaire ainsi que des appels téléphoniques et des mails. Le notaire ne semble pas prendre l’affaire au sérieux. Y a-t-il un délai d’attente dans les démarches ? Le fait de ne pas payer un fermage me semblait être une cause de nullité, pouvez-vous me le confirmer et dans l’affirmative quelle est la marche à suivre ? Nous souhaiterions vendre la propriété, quelle est la marche à suivre pour qu’elle soit libre à la vente ?
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Il est effectivement possible de résilier en cas de défaut de paiement réitéré mais il faut suivre une procédure rigoureuse. En vertu des articles L.411-31 et L.411-53 du code rural, les retards de paiement de fermage peuvent donner lieu à résiliation du bail dans les conditions suivantes : il faut deux défauts de paiement de tout ou partie du fermage ayant persisté plus de trois mois après mise en demeure. Ainsi, dans la mesure où votre fermier ne règle pas son loyer à l’échéance convenue, vous devez lui adresser une première mise en demeure (lettre recommandée avec accusé de réception). La mise en demeure doit être faite directement au fermier. Elle doit reproduire, à peine de nullité, les termes de l’article L.411-31, I, 1° du code rural relatif à la résiliation pour défaut de paiement du fermage.
S’il n’a toujours pas payé au bout de trois mois suivant cette première sommation, vous devrez lui adresser une seconde mise en demeure qui ouvrira un nouveau délai de trois mois au fermier pour régler sa dette. S’il ne s’exécute toujours pas, vous pourrez agir en résiliation de bail auprès du tribunal paritaire des baux ruraux. En réalité, le fermier dispose d’au moins six mois après l’échéance pour régulariser sa situation sans être inquiété. Mais si pendant ce délai, il se contente de verser un acompte, il encourra la résiliation du bail car un règlement partiel n’est pas libératoire.
La procédure est donc assez longue pour parvenir à la résiliation du bail. Sauf si plusieurs échéances sont restées impayées comme cela semble être votre cas. Dans ce cas, le bailleur peut adresser au fermier une mise en demeure unique portant sur les différents termes de loyer non réglés et demander la résiliation au bout de trois mois si le preneur ne s’est pas totalement acquitté de sa dette dans les délais.
Une fois cette procédure suivie, il faudra intenter une action devant le tribunal paritaire des baux ruraux et demander la résiliation du bail. Une fois la résiliation obtenue, vous pourrez vendre le bien libre de droit.
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